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Blanca leben?
Thema Traspaso Geschäftsübernahme:
Grosse Risiken erfordern professionelles Vorgehen
Jedes Jahr werden in Spanien mehrere hundert Restaurants „traspasiert“.
Ein mit grossen Risiken verbundener Vorgang, vor allem für den Übernehmer,
mitunter auch für den Geschäftsübergeber.
Was genau bedeutet eigentlich das Wort „Traspaso“. Es handelt sich hier um
den Übernahmevertrag, mit welchem ein aktueller Mieter oder Pächter eines
Geschäftes oder Geschäftsraumes seine Rechtsstellung auf den Geschäftsübernehmer
überträgt.
Zu welchem Preis werden Bars und Restaurants traspasiert ?
Der typische Traspasopreis bewegt sich in der Grössenordnung zwischen
50.000 und 100.000 DM. Massgeblich ist hierbei, welche Einrichtungsgegenstände
mit welcher aktuellen Gebrauchsqualität vom bisherigen Verpächter übernommen
werden. Und die entscheidende Frage in diesem Zusammenhang: Gehören diese
Gegenstände tatsächlich dem bisherigen Verpächter ? Es kann sich hier nämlich
um geleaste oder unter Eigentumsvorbehalt gekaufte Gegenstände im Eigentum
eines Dritten handeln, oder aber aus dem Pachtvertrag mit dem Eigentümer
ergeben sich Rechtsansprüche des Eigentümers auf diese Gegenstände. Für den
Übernahmeinteressierten heisst dies, sich zur Absicherung die entsprechenden
Erwerbsverträge und den Pachtvertrag mit dem Eigentümer frühzeitig zur Prüfung
vorlegen zu lassen.
Ohne gegenteilige vertragliche Regelung besteht Traspasorecht
Das zumindest für Miet- und Pachtvertrag zwingend anzuwendende
spanische Recht regelte im Mietgesetz von 1964 das Rechtsinstitut des „Traspaso“
im Detail.
Nach der Mietrechtsreform zum 01.01.1995 ist die gesetzliche Regelung des
Traspaso in der ursprünglichen Form für nach dem 01.01.1995 geschlossene Miet-
und Pachtverträge zwar nicht mehr vorgesehen. Ohne entgegenstehende
vertragliche Regelung ist jedoch gemäss Art. 32.1 LAU ( = neues spanisches
Mietgesetz ) dem Geschäftsraummieter die Unter- und gerade auch die
Weitervermietung im Rahmen einer Geschäftsübertragung eröffnet, unter
gesetzlichem Ausschluss einer Genehmigungsnotwendigkeit durch den Vermieter.
Allerdings hat dann der Vermieter gemäss Artikel 32.2 LAU das Recht eine bis zu
20%ige Mieterhöhung gegenüber dem Geschäftsübernehmer geltend zu machen,
nach Erhalt der vorgeschriebenen Benachrichtigung.
Den Sinn des Traspasorechtes verstehen
fällt mitunter nicht ganz leicht, wenn man sich der Geschäftsübernahme
in Spanien auf der Basis deutscher Geschäfts- und Rechtspraktiken nähert.
Zunächst gilt es zu wissen, dass in Spanien grundsätzlich keine eingerichteten
Geschäftsbetriebe vom Eigentümer „verpachtet“ werden, sondern 4 Seitenwände,
eine Decke und ein Boden zur Verfügung gestellt werden, wobei es mitunter noch
Sache des Pächters ist, für entsprechende Anschlüsse der
Versorgungseinrichtungen Sorge zu tragen.
Wer eine Bar oder ein Restaurant pachtet, dem steht also zunächst eine grössere
Investition bevor, deren Investitionswert dringend rechtlich abzusichern ist.
Vielfältige Gefahren für den Geschäftsübernehmer
In vielen Fällen beginnt die Spanieninvestition auf der Basis einer
Fehlbeurteilung der Wirtschaftlichkeit. Es wird von falschen Umsatzzahlen
ausgegangen oder nicht beachtet, dass die Saison lediglich 6 oder 8 Monate
umfasst oder der vorgegebene Kundenstamm ist tatsächlich nicht vorhanden. Oft
gehen hier mehr oder weniger gezielte Falschangaben durch den aktuellen Vorpächter
und die Gutgläubigkeit des Übernehmers Hand in Hand.
Die Investition erfolgt aus einer Ferienlaune heraus, eine gesicherte
Ganzjahresbegutachtung wird nicht vorgenommen, ebenso wie das Befragen von
Nachbarn, früheren Geschäftsinhabern oder aktuellen Lieferanten.
Die Überprüfung der Verträge wird unterlassen, mitunter ist der auf spanisch
verfasste Vertrag dem Übernehmer rein sprachlich nur teilweise nachvollziehbar.
In Spanien wagt man den Eintritt in einen branchenfremden Geschäftsbereich, den
man sich in heimischen Gefilden erst mehrfach überdenken würde.
Auch das Vorhandensein der erforderlichen Genehmigungen wird oft nicht oder nur
nachlässig überprüft. Statt sich hier auf mündliche Zusagen zu verlassen,
empfiehlt es sich, eine spezialisierte Gestoria einzuschalten.
Oft begibt man sich allerdings als begeisterter, auf ein bestimmtes Objekt
fixierter Übernehmer in einen Zeitdruck – die Saison beginnt ! – und
vernachlässigt sämtliche Vorsichtsmassnahmen.
Was gilt es als Geschäftsübernehmer außerdem zu überprüfen ?
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1.
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Bestehen Altschulden des Vorpächters ?
Wird der Firmenname weiter verwandt, so kann es hier zu einer
rechtlichen Schuldübernahme kommen.
Häufig besteht aber eine rein tatsächliche Übernahmepflicht
betreffend Lieferantenverbindlichkeiten oder Verbindlichkeiten des Vorpächters
mit Versorgungsunternehmen, da diese bei Nichtausgleich ihrer Forderung
die Betriebsweiterführung oft schlicht praktisch unmöglich
machen können.
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2.
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Die Inhalte des Miet- oder Pachtvertrages mit
dem Eigentümer analysieren.
Wichtig ist hier eine ausreichend lange
weitere Miet- oder Pachtvertragslaufzeit, vorzugsweise entsprechende
Optionszeiten.
Weiterhin darf die Möglichkeit des Traspaso, der Weiter-
oder Untervermietung nach Möglichkeit nicht vertraglich ausgeschlossen
sein.
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Was vom Geschäftsübergeber
zu beachten ist
Für ihn ist wichtig, dass er nach Geschäftsübergabe keinen
weiteren Haftungsrisiken, etwa für die Fortzahlung des Miet- oder Pachtzinses
ausgesetzt ist. Der Nachfolger muss also komplett in den Vertrag eintreten und
nicht nur als neuer Mietzins- oder Pachtzinsschuldner beitreten.
Der Traspasopreis sollte nach Möglichkeit mit Vertragsabschluss der Geschäftsübernahme
komplett beglichen sein.
Aus der Sicht des Eigentümers
Der Eigentümer ist gehalten, durch Miet- und Pachtzinsvorauszahlung,
ein Jahr ist hier nicht unüblich, seine Ansprüche abzusichern. Ebenso ist eine
regelmässige Mietzinsanpassung im gesetzlich zulässigen Rahmen vertraglich zu
vereinbaren. Die Rechtstellung des Eigentümers und Vermieters bzw. Verpächters
wird weiterhin durch die Vereinbarung der Genehmigungsabhängigkeit von Traspaso,
Unter- und Weitervermietung gestärkt.
Mentalitätsunterschiede und unterschiedliche rechtliche Erwartung
Für Mitteleuropäer, insbesondere Deutsche, ist die Rechtsfigur des
Traspaso in mancher Hinsicht ungewöhnlich. Gemeinhin noch nachvollziehbar ist
die Tatsache, dass im Falle eines Traspaso dem Verpächter ein gewisses Mieterhöhungsrecht
zusteht. Problematischer, d. h. schwerlicher nachvollziehbar sind für viele
Mitteleuropäer, insbesondere Deutsche, miet- und pachtvertragliche Regelungen,
denen zufolge die vom Pächter angebrachten Installationen und
Einrichtungsgegenstände ohne Entgeltzahlungspflicht dem Eigentümer bei
Beendigung des Pachtvertrages zufallen oder die anteilige Partizipation am
Traspasoerlös, also am Verkauf vom Mieter angeschaffter Einrichtungsgegenstände.
Die Frage hier: warum soll der Eigentümer wertmässig an Investitionen
partizipieren, zu denen er keinerlei finanziellen Beitrag geleistet hat ?
Die Alternative des Direkterwerbs des Geschäftslokalseigentums
Wer über die entsprechenden finanziellen Mittel verfügt, sollte
ernsthaft überlegen, ob er nicht direkt die Geschäftsimmobilie erwirbt, in
welcher er das Geschäft zu betreiben gedenkt. In der Praxis ist dies in aller
Regel deshalb nicht einfach, weil die Eigentümer – meist Mallorquiner – das
Geschäftslokal als zukunftsträchtige Einnahmequelle ansehen und nur in
seltenen Ausnahmefällen zu einem angemessenen Preis zu dessen Verkauf bereit
sind.
Mit freundlicher Genehmigung von Günter Menth, Rechtsanwalt
(Kanzlei Copp-Menth, Würzburg und Manacor/Mallorca)
url: www.copp-menth.de
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Wir wünschen Ihnen alles Gute und viel Erfolg für Ihr Leben an
der Costa Blanca!
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Das Thema der Woche "Spanischkurs
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Wir möchten Ihnen mit unserem kleinen
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Grammatik der spanischen Sprache kennen zu lernen.
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