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 Sie
möchten
an
der
Costa
Blanca
leben?
Thema
Traspaso
Geschäftsübernahme:
Grosse
Risiken
erfordern
professionelles
Vorgehen
Jedes
Jahr
werden
in
Spanien
mehrere
hundert
Restaurants
„traspasiert“.
Ein
mit
grossen
Risiken
verbundener
Vorgang,
vor
allem
für
den
Übernehmer,
mitunter
auch
für
den
Geschäftsübergeber.
Was
genau
bedeutet
eigentlich
das
Wort
„Traspaso“.
Es
handelt
sich
hier
um
den
Übernahmevertrag,
mit
welchem
ein
aktueller
Mieter
oder
Pächter
eines
Geschäftes
oder
Geschäftsraumes
seine
Rechtsstellung
auf
den
Geschäftsübernehmer
überträgt.
Zu
welchem
Preis
werden
Bars
und
Restaurants
traspasiert
?
Der
typische
Traspasopreis
bewegt
sich
in
der
Grössenordnung
zwischen
50.000
und
100.000
DM.
Massgeblich
ist
hierbei,
welche
Einrichtungsgegenstände
mit
welcher
aktuellen
Gebrauchsqualität
vom
bisherigen
Verpächter
übernommen
werden.
Und
die
entscheidende
Frage
in
diesem
Zusammenhang:
Gehören
diese
Gegenstände
tatsächlich
dem
bisherigen
Verpächter
?
Es
kann
sich
hier
nämlich
um
geleaste
oder
unter
Eigentumsvorbehalt
gekaufte
Gegenstände
im
Eigentum
eines
Dritten
handeln,
oder
aber
aus
dem
Pachtvertrag
mit
dem
Eigentümer
ergeben
sich
Rechtsansprüche
des
Eigentümers
auf
diese
Gegenstände.
Für
den
Übernahmeinteressierten
heisst
dies,
sich
zur
Absicherung
die
entsprechenden
Erwerbsverträge
und
den
Pachtvertrag
mit
dem
Eigentümer
frühzeitig
zur
Prüfung
vorlegen
zu
lassen.
Ohne
gegenteilige
vertragliche
Regelung
besteht
Traspasorecht
Das
zumindest
für
Miet-
und
Pachtvertrag
zwingend
anzuwendende
spanische
Recht
regelte
im
Mietgesetz
von
1964
das
Rechtsinstitut
des
„Traspaso“
im
Detail.
Nach
der
Mietrechtsreform
zum
01.01.1995
ist
die
gesetzliche
Regelung
des
Traspaso
in
der
ursprünglichen
Form
für
nach
dem
01.01.1995
geschlossene
Miet-
und
Pachtverträge
zwar
nicht
mehr
vorgesehen.
Ohne
entgegenstehende
vertragliche
Regelung
ist
jedoch
gemäss
Art.
32.1
LAU
(
=
neues
spanisches
Mietgesetz
)
dem
Geschäftsraummieter
die
Unter-
und
gerade
auch
die
Weitervermietung
im
Rahmen
einer
Geschäftsübertragung
eröffnet,
unter
gesetzlichem
Ausschluss
einer
Genehmigungsnotwendigkeit
durch
den
Vermieter.
Allerdings
hat
dann
der
Vermieter
gemäss
Artikel
32.2
LAU
das
Recht
eine
bis
zu
20%ige
Mieterhöhung
gegenüber
dem
Geschäftsübernehmer
geltend
zu
machen,
nach
Erhalt
der
vorgeschriebenen
Benachrichtigung.
Den
Sinn
des
Traspasorechtes
verstehen
fällt
mitunter
nicht
ganz
leicht,
wenn
man
sich
der
Geschäftsübernahme
in
Spanien
auf
der
Basis
deutscher
Geschäfts-
und
Rechtspraktiken
nähert.
Zunächst
gilt
es
zu
wissen,
dass
in
Spanien
grundsätzlich
keine
eingerichteten
Geschäftsbetriebe
vom
Eigentümer
„verpachtet“
werden,
sondern
4
Seitenwände,
eine
Decke
und
ein
Boden
zur
Verfügung
gestellt
werden,
wobei
es
mitunter
noch
Sache
des
Pächters
ist,
für
entsprechende
Anschlüsse
der
Versorgungseinrichtungen
Sorge
zu
tragen.
Wer
eine
Bar
oder
ein
Restaurant
pachtet,
dem
steht
also
zunächst
eine
grössere
Investition
bevor,
deren
Investitionswert
dringend
rechtlich
abzusichern
ist.
Vielfältige
Gefahren
für
den
Geschäftsübernehmer
In
vielen
Fällen
beginnt
die
Spanieninvestition
auf
der
Basis
einer
Fehlbeurteilung
der
Wirtschaftlichkeit.
Es
wird
von
falschen
Umsatzzahlen
ausgegangen
oder
nicht
beachtet,
dass
die
Saison
lediglich
6
oder
8
Monate
umfasst
oder
der
vorgegebene
Kundenstamm
ist
tatsächlich
nicht
vorhanden.
Oft
gehen
hier
mehr
oder
weniger
gezielte
Falschangaben
durch
den
aktuellen
Vorpächter
und
die
Gutgläubigkeit
des
Übernehmers
Hand
in
Hand.
Die
Investition
erfolgt
aus
einer
Ferienlaune
heraus,
eine
gesicherte
Ganzjahresbegutachtung
wird
nicht
vorgenommen,
ebenso
wie
das
Befragen
von
Nachbarn,
früheren
Geschäftsinhabern
oder
aktuellen
Lieferanten.
Die
Überprüfung
der
Verträge
wird
unterlassen,
mitunter
ist
der
auf
spanisch
verfasste
Vertrag
dem
Übernehmer
rein
sprachlich
nur
teilweise
nachvollziehbar.
In
Spanien
wagt
man
den
Eintritt
in
einen
branchenfremden
Geschäftsbereich,
den
man
sich
in
heimischen
Gefilden
erst
mehrfach
überdenken
würde.
Auch
das
Vorhandensein
der
erforderlichen
Genehmigungen
wird
oft
nicht
oder
nur
nachlässig
überprüft.
Statt
sich
hier
auf
mündliche
Zusagen
zu
verlassen,
empfiehlt
es
sich,
eine
spezialisierte
Gestoria
einzuschalten.
Oft
begibt
man
sich
allerdings
als
begeisterter,
auf
ein
bestimmtes
Objekt
fixierter
Übernehmer
in
einen
Zeitdruck
–
die
Saison
beginnt
!
–
und
vernachlässigt
sämtliche
Vorsichtsmassnahmen.
Was
gilt
es
als
Geschäftsübernehmer
außerdem
zu
überprüfen
?
|
1.
|
Bestehen
Altschulden
des
Vorpächters
?
Wird
der
Firmenname
weiter
verwandt,
so
kann
es
hier
zu
einer
rechtlichen
Schuldübernahme
kommen.
Häufig
besteht
aber
eine
rein
tatsächliche
Übernahmepflicht
betreffend
Lieferantenverbindlichkeiten
oder
Verbindlichkeiten
des
Vorpächters
mit
Versorgungsunternehmen,
da
diese
bei
Nichtausgleich
ihrer
Forderung
die
Betriebsweiterführung
oft
schlicht
praktisch
unmöglich
machen
können.
|
|
2.
|
Die
Inhalte
des
Miet-
oder
Pachtvertrages
mit
dem
Eigentümer
analysieren.
Wichtig
ist
hier
eine
ausreichend
lange
weitere
Miet-
oder
Pachtvertragslaufzeit,
vorzugsweise
entsprechende
Optionszeiten.
Weiterhin
darf
die
Möglichkeit
des
Traspaso,
der
Weiter-
oder
Untervermietung
nach
Möglichkeit
nicht
vertraglich
ausgeschlossen
sein.
|
Was
vom
Geschäftsübergeber
zu
beachten
ist
Für
ihn
ist
wichtig,
dass
er
nach
Geschäftsübergabe
keinen
weiteren
Haftungsrisiken,
etwa
für
die
Fortzahlung
des
Miet-
oder
Pachtzinses
ausgesetzt
ist.
Der
Nachfolger
muss
also
komplett
in
den
Vertrag
eintreten
und
nicht
nur
als
neuer
Mietzins-
oder
Pachtzinsschuldner
beitreten.
Der
Traspasopreis
sollte
nach
Möglichkeit
mit
Vertragsabschluss
der
Geschäftsübernahme
komplett
beglichen
sein.
Aus
der
Sicht
des
Eigentümers
Der
Eigentümer
ist
gehalten,
durch
Miet-
und
Pachtzinsvorauszahlung,
ein
Jahr
ist
hier
nicht
unüblich,
seine
Ansprüche
abzusichern.
Ebenso
ist
eine
regelmässige
Mietzinsanpassung
im
gesetzlich
zulässigen
Rahmen
vertraglich
zu
vereinbaren.
Die
Rechtstellung
des
Eigentümers
und
Vermieters
bzw.
Verpächters
wird
weiterhin
durch
die
Vereinbarung
der
Genehmigungsabhängigkeit
von
Traspaso,
Unter-
und
Weitervermietung
gestärkt.
Mentalitätsunterschiede
und
unterschiedliche
rechtliche
Erwartung
Für
Mitteleuropäer,
insbesondere
Deutsche,
ist
die
Rechtsfigur
des
Traspaso
in
mancher
Hinsicht
ungewöhnlich.
Gemeinhin
noch
nachvollziehbar
ist
die
Tatsache,
dass
im
Falle
eines
Traspaso
dem
Verpächter
ein
gewisses
Mieterhöhungsrecht
zusteht.
Problematischer,
d.
h.
schwerlicher
nachvollziehbar
sind
für
viele
Mitteleuropäer,
insbesondere
Deutsche,
miet-
und
pachtvertragliche
Regelungen,
denen
zufolge
die
vom
Pächter
angebrachten
Installationen
und
Einrichtungsgegenstände
ohne
Entgeltzahlungspflicht
dem
Eigentümer
bei
Beendigung
des
Pachtvertrages
zufallen
oder
die
anteilige
Partizipation
am
Traspasoerlös,
also
am
Verkauf
vom
Mieter
angeschaffter
Einrichtungsgegenstände.
Die
Frage
hier:
warum
soll
der
Eigentümer
wertmässig
an
Investitionen
partizipieren,
zu
denen
er
keinerlei
finanziellen
Beitrag
geleistet
hat
?
Die
Alternative
des
Direkterwerbs
des
Geschäftslokalseigentums
Wer
über
die
entsprechenden
finanziellen
Mittel
verfügt,
sollte
ernsthaft
überlegen,
ob
er
nicht
direkt
die
Geschäftsimmobilie
erwirbt,
in
welcher
er
das
Geschäft
zu
betreiben
gedenkt.
In
der
Praxis
ist
dies
in
aller
Regel
deshalb
nicht
einfach,
weil
die
Eigentümer
–
meist
Mallorquiner
–
das
Geschäftslokal
als
zukunftsträchtige
Einnahmequelle
ansehen
und
nur
in
seltenen
Ausnahmefällen
zu
einem
angemessenen
Preis
zu
dessen
Verkauf
bereit
sind.
Mit
freundlicher
Genehmigung
von
Günter
Menth,
Rechtsanwalt
(Kanzlei
Copp-Menth,
Würzburg
und
Manacor/Mallorca)
url:
www.copp-menth.de
zurück Wir
wünschen
Ihnen
alles
Gute
und
viel
Erfolg
für
Ihr
Leben
an
der
Costa
Blanca!
|
Das
Thema
der
Woche
"Webcams
der
Costa
Blanca"
Ihr
Urlaub
ist
geplant
und
Sie
möchten
sich
schon
jetzt
ein
wenig
Urlaubsstimmung
nach
Hause
holen?
Kein
Problem,
schauen
Sie
sich
einfach
ein
paar
Livebilder
Ihres
Urlaubsortes
über
die
vielen
Webcams
der
Küstenregion
an.
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