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Sie möchten an der Costa
Blanca leben?
Thema Immobilienkauf in Spanien, manches ist noch immer
anders
Eigentlich, so sagen Sie zu Recht, sollte innerhalb der Europäischen
Gemeinschaft doch eine Rechtsangleichung stattfinden oder stattgefunden haben,
welche auch die Regeln des Immobilienerwerbs und dessen Besteuerung in allen Ländern
der Europäischen Gemeinschaft in gleicher Weise regelt.
Tatsächlich ist dies allerdings noch immer nicht der Fall. Und hier verstösst
Spanien - im Gegensatz zu manch anderen Rechtsgebieten -, noch nicht einmal
gegen das gemeinsame EG-Recht. Warum ?
Das Immobilienrecht und die diesbezügliche Besteuerung wurde in den Römischen
Verträgen zunächst noch von der Angleichungspflicht ausgenommen. Soweit
ersichtlich liegen auch hierzu noch keine EG-weiten
Vereinheitlichungsrichtlinien vor. In den nächsten Jahren ist diesbezüglich
also keine Rechtsänderung zu erwarten.
So weist das spanische Immobilienrecht für Ausländer nach wie vor eine ganze
Reihe von überraschenden Regelungen auf. Um Sie vor diesem Überraschungseffekt
zu bewahren und die spanische Rechtssituation von vornherein mit ins Kalkül
einzubeziehen, haben wir Ihnen dessen Besonderheiten in der nachfolgenden
Auflistung zusammengefasst:
1. Der Anwalt berät - der Notar beglaubigt.
Eine umfassende Beratung können Sie von einem spanischen Notar nicht
erwarten. Dessen Aufgabengebiet beschränkt sich im wesentlichen auf die Überwachung
der Einhaltung der massgeblichen Formalien. Folglich sind die Notarkosten auch
vergleichsweise geringer.
Die rechtliche und regelmässige auch steuerliche Beratung übernimmt in Spanien
der Anwalt einschliesslich der entsprechenden Vertragskonzipierung.
2. Bereits der privatrechtliche Vertrag ist rechtswirksam.
Nach dem spanischen Immobilienrecht kann ein Grundstück oder Hausgrundstück
im Extremfall sogar mit einer mündlichen Vereinbarung verkauft werden.
Jedenfalls aber genügt ein privatschriftlicher Vertrag, um einen
rechtswirksamen Anspruch auf Grundstückserwerb zu begründen.
3. Eigentumsübergang spätestens mit dem Notarvertrag.
Der Eigentumsübergang wird nach Abschluss eines Privatvertrages mit der
tatsächlichen Grundstücksübergabe oder mit dem Abschluss des notariellen
Kaufvertrages bewirkt.
Die Eintragung in das spanische Grundbuch ist somit zur Rechtsänderung nicht
mehr erforderlich, sondern hat nur, - juristisch ausgedrückt -, deklaratorische
Wirkung.
Tatsächlich bringt die Eintragung ins spanische Grundbuch allerdings noch eine
weitere Rechtssicherheit und ist daher in jedem Fall zeitnah zu empfehlen. Denn
mit dieser Eintragung ist die Möglichkeit ausgeschlossen, dass der vorher im
Grundbuch eingetragene Eigentümer das Grundstück nochmals rechtswirksam an
einen anderen Dritten verkauft.
Die Tatsache des Eigentumsüberganges spätestens mit Abschluss des notariellen
Vertrages erklärt allerdings weiterhin, dass die Verkäuferseite in Spanien
darauf bestehen muss, dass der Kaufpreis spätestens mit Abschluss des
notariellen Kaufvertrages vollumfänglich bezahlt ist, da hiermit der Eigentumsübergang
rechtlich vollendet ist.
4. Die gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer als spanische
Besonderheit
Eine Besonderheit des spanischen Steuersystems ist die Besteuerung des
Bodenwertzuwachses zum Zeitpunkt des Verkaufes des Grundstückes durch die
Gemeinde.
Zur Verwirrung Anlass gibt hier insbesondere die Bezeichnung "plusvalía",
also "Mehrwert(steuer)", welche eine Verwechslung mit der Umsatz- oder
Mehrwertsteuer, spanisch "I.V.A." häufig hervorruft.
Für die Praxis wichtig ist zu wissen, dass nach der Gesetzeslage die
gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer von der Verkäuferseite zu bezahlen ist, in
den meisten Immobilienkaufverträgen diese allerdings auf die Käuferseite übertragen
wird. Daher sollte bei der jeweiligen Gemeinde bezogen auf das konkrete Grundstück
der zu zahlenden Bodenwertzuwachssteuerbetrag vorab erfragt werden.
5. Wenn die Verkäuferseite eine anteilige
"Schwarzgeldzahlung" des Kaufpreises verlangt
Diese in Mallorca seit langem praktizierte Steuerhinterziehung wird auch von
dem Käufer gerne mitpraktiziert, weil sich auf diese Weise mittels des
"schwarzen" Kaufpreisteiles elegant die im jeweiligen Herkunftsland
nicht versteuerten Geldbeträge investieren lassen.
Zur Rechtfertigung lässt sich des weiteren vorbringen, dass auf diese Art und
Weise die in andern Ländern existierende legale steuerliche Privilegierung von
Immobilienvermögen in Spanien schlichtweg so auch erreichen lässt.
Dem weitsichtigen Käufer muss jedoch von Anwaltsseite, nicht nur unter dem
Gesichtspunkt der Gesetzestreue, regelmässig von dieser Unterverbriefung
abgeraten werden. Das dicke Ende kommt nämlich für den "schlauen" Käufer
zum Zeitpunkt des Weiterverkaufes. Dann nämlich versteuert er häufig den
"schwarzen" Kaufpreisanteil als vermeintlichen Mehrerlös gegenüber
dem Kaufpreis bei seiner Einkommensteuer, obgleich ein derartiger Mehrerlös gar
nicht erzielt wurde und dann mit einem wesentlichen höheren Einkommensteuersatz
verglichen mit den "eingesparten" 7 % an Grunderwerbssteuer.
6. Risiken der Spontanentscheidung: Verliebt sein in eine
Immobilie kann gefährlich werden
Bei Spontanentscheidungen für ein Kaufobjekt wird oft von dem
entsprechenden Vergleichspreis in anderen Ländern ausgegangen und es
unterlassen, vorherige Preisvergleiche anzustellen.
Weiterhin geht man zu den kurzfristigen Entscheidungen ohne Vertrags- und
Baurechtscheck erhebliche Risiken ein.
7. Art und Umfang der Bebaubarkeit als spezifisches Risiko auf
Mallorca
Überraschend und risikovoll zugleich ist die Tatsache der schrittweisen,
manchmal geradezu überfallartigen Reduzierung der Bebaubarkeit auf den
Balearen. Moratorien, also vorläufige Baustopps, Heraufsetzung der
Mindestgrundstücksgrösse für die Bebauung im ländlichen Bereich und das
Fehlen von rechtsverbindlichen Bauvorbescheiden sind hier nur einige von vielen
einschlägigen Stichworten.
8. Wer ist denn überhaupt der rechtmässige Voreigentümer ?
Hier ist man als Ausländer geneigt, schlichtweg ins Grundbuch zu schauen,
um diese Frage zu beantworten. Angesichts der Möglichkeit der Grundstücksübertragung
per Privatvertrag, in der Vergangenheit im ländlichen Bereich häufig
praktiziert, kann diese Suche nach den rechtmässigen Voreigentümer auf den
Balearen monatelange oder jahrelange Recherchen erfordern.
Oftmals unklar blieb in der Vergangenheit auch die tatsächliche Lage des im
Grundbuch eingetragenen Grundstückes und es wurden langwierige Recherchen beim
Vermessungsamt notwendig; für viele Nicht-Spanier nur schwerlich
nachvollziehbar. Der Grund lag darin, dass Grundbuchämter und Vermessungsämter
in der Vergangenheit unabhängig voneinander agierten und erst in der Aktualität
die gleiche Grundstücksbezeichnung führen.
9. Ein Rechtsberatungsgesetz gibt es in Spanien nicht.
Speziell für Deutsche ungewöhnlich ist die Tatsache, dass in Spanien auch
Gestorien, Immobilienmakler und sonstige Vermittler rechtsberatend tätig werden
können, während dies in Deutschland den Anwälten vorbehalten ist. Über eine
Haftpflichtversicherung für den Fall einer schadensträchtigen Falschberatung
verfügen die nicht-anwaltlichen Berater allerdings praktisch nie.
10. Nichtresidenten werden beim Grundstücksverkauf
europarechtswidrig zu hoch besteuert
Während der massgebliche Einkommensteuersatz auf den Gewinn beim Grundstücksweiterverkauf
beim Residenten in Spanien bei 20 % liegt, hat der Nichtresident hierfür einen
Steuersatz von 35 % zu bezahlen.
Diese europarechtswidrige Rechtspraxis in Spanien wird allerdings dauerhaft
keinen Bestand haben können, da eine unterschiedliche Pauschalsatzbesteuerung
von Residenten und Nichtresidenten innerhalb der Europäischen Gemeinschaft
rechtlich nicht zulässig ist.
11. Die Erbschaftssteuerüberraschung bei der Vermögensnachfolge
Wer in Spanien eine Immobilie erwirbt, dem kann nur nachhaltig empfohlen
werden, vor diesem Erwerb unter Berücksichtigung potentieller erbrechtlicher
Rechtsnachfolger die Erbschaftssteuersituation gleich prüfen zu lassen.
Mangels grösserer persönlicher Freibeträge bei der Erbschaftssteuer in
Spanien wird dies nämlich ohne Vorsorgemassnahmen in der Regel eine teure
Angelegenheit.
Dies liegt zum einen an den niedrigen Erbschaftssteuerfreibeträgen in Spanien
und zum anderen an den hohen Steuersätzen mit einem
Erbschaftssteuerspitzenbetrag bis zu 81,6 %.
12. Und die Kontrollfrage ?
Werde ich mich in der neuen Immobilie auch auf Dauer wohlfühlen ?
Sonne und Strand sind zwar angenehme Begleitumstände, füllen aber auf
Dauer nicht den Lebensinhalt aus. Gleiches gilt für das Golfspielen.
Regelmässig ist das Sprechen der spanischen Sprache und möglichst auch das
Beherrschen der katalanischen Sprache eine wesentliche Voraussetzung, um sich
dauerhaft auf Mallorca wohlzufühlen.
All dieses „Anderssein“ sollte Sie aber nicht davon abhalten, auf Mallorca
eine Immobilie zu erwerben, wenn Sie sich dies wohl überlegt haben.
Mit freundlicher Genehmigung von Günter Menth, Rechtsanwalt
(Kanzlei Copp-Menth, Würzburg und Manacor/Mallorca)
url: www.copp-menth.de
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Wir wünschen Ihnen alles Gute und viel Erfolg für Ihr Leben an
der Costa Blanca!
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Das Thema der Woche "Spanischkurs
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Wir möchten Ihnen mit unserem kleinen
Spanischkurs die Möglichkeit bieten, ein paar der wichtigsten Worte und der
Grammatik der spanischen Sprache kennen zu lernen.
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