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 Sie
möchten
an
der
Costa
Blanca
leben?
Thema
Immobilienkauf
in
Spanien,
manches
ist
noch
immer
anders
Eigentlich,
so
sagen
Sie
zu
Recht,
sollte
innerhalb
der
Europäischen
Gemeinschaft
doch
eine
Rechtsangleichung
stattfinden
oder
stattgefunden
haben,
welche
auch
die
Regeln
des
Immobilienerwerbs
und
dessen
Besteuerung
in
allen
Ländern
der
Europäischen
Gemeinschaft
in
gleicher
Weise
regelt.
Tatsächlich
ist
dies
allerdings
noch
immer
nicht
der
Fall.
Und
hier
verstösst
Spanien
-
im
Gegensatz
zu
manch
anderen
Rechtsgebieten
-,
noch
nicht
einmal
gegen
das
gemeinsame
EG-Recht.
Warum
?
Das
Immobilienrecht
und
die
diesbezügliche
Besteuerung
wurde
in
den
Römischen
Verträgen
zunächst
noch
von
der
Angleichungspflicht
ausgenommen.
Soweit
ersichtlich
liegen
auch
hierzu
noch
keine
EG-weiten
Vereinheitlichungsrichtlinien
vor.
In
den
nächsten
Jahren
ist
diesbezüglich
also
keine
Rechtsänderung
zu
erwarten.
So
weist
das
spanische
Immobilienrecht
für
Ausländer
nach
wie
vor
eine
ganze
Reihe
von
überraschenden
Regelungen
auf.
Um
Sie
vor
diesem
Überraschungseffekt
zu
bewahren
und
die
spanische
Rechtssituation
von
vornherein
mit
ins
Kalkül
einzubeziehen,
haben
wir
Ihnen
dessen
Besonderheiten
in
der
nachfolgenden
Auflistung
zusammengefasst:
1.
Der
Anwalt
berät
-
der
Notar
beglaubigt.
Eine
umfassende
Beratung
können
Sie
von
einem
spanischen
Notar
nicht
erwarten.
Dessen
Aufgabengebiet
beschränkt
sich
im
wesentlichen
auf
die
Überwachung
der
Einhaltung
der
massgeblichen
Formalien.
Folglich
sind
die
Notarkosten
auch
vergleichsweise
geringer.
Die
rechtliche
und
regelmässige
auch
steuerliche
Beratung
übernimmt
in
Spanien
der
Anwalt
einschliesslich
der
entsprechenden
Vertragskonzipierung.
2.
Bereits
der
privatrechtliche
Vertrag
ist
rechtswirksam.
Nach
dem
spanischen
Immobilienrecht
kann
ein
Grundstück
oder
Hausgrundstück
im
Extremfall
sogar
mit
einer
mündlichen
Vereinbarung
verkauft
werden.
Jedenfalls
aber
genügt
ein
privatschriftlicher
Vertrag,
um
einen
rechtswirksamen
Anspruch
auf
Grundstückserwerb
zu
begründen.
3.
Eigentumsübergang
spätestens
mit
dem
Notarvertrag.
Der
Eigentumsübergang
wird
nach
Abschluss
eines
Privatvertrages
mit
der
tatsächlichen
Grundstücksübergabe
oder
mit
dem
Abschluss
des
notariellen
Kaufvertrages
bewirkt.
Die
Eintragung
in
das
spanische
Grundbuch
ist
somit
zur
Rechtsänderung
nicht
mehr
erforderlich,
sondern
hat
nur,
-
juristisch
ausgedrückt
-,
deklaratorische
Wirkung.
Tatsächlich
bringt
die
Eintragung
ins
spanische
Grundbuch
allerdings
noch
eine
weitere
Rechtssicherheit
und
ist
daher
in
jedem
Fall
zeitnah
zu
empfehlen.
Denn
mit
dieser
Eintragung
ist
die
Möglichkeit
ausgeschlossen,
dass
der
vorher
im
Grundbuch
eingetragene
Eigentümer
das
Grundstück
nochmals
rechtswirksam
an
einen
anderen
Dritten
verkauft.
Die
Tatsache
des
Eigentumsüberganges
spätestens
mit
Abschluss
des
notariellen
Vertrages
erklärt
allerdings
weiterhin,
dass
die
Verkäuferseite
in
Spanien
darauf
bestehen
muss,
dass
der
Kaufpreis
spätestens
mit
Abschluss
des
notariellen
Kaufvertrages
vollumfänglich
bezahlt
ist,
da
hiermit
der
Eigentumsübergang
rechtlich
vollendet
ist.
4.
Die
gemeindliche
Bodenwertzuwachssteuer
als
spanische
Besonderheit
Eine
Besonderheit
des
spanischen
Steuersystems
ist
die
Besteuerung
des
Bodenwertzuwachses
zum
Zeitpunkt
des
Verkaufes
des
Grundstückes
durch
die
Gemeinde.
Zur
Verwirrung
Anlass
gibt
hier
insbesondere
die
Bezeichnung
"plusvalía",
also
"Mehrwert(steuer)",
welche
eine
Verwechslung
mit
der
Umsatz-
oder
Mehrwertsteuer,
spanisch
"I.V.A."
häufig
hervorruft.
Für
die
Praxis
wichtig
ist
zu
wissen,
dass
nach
der
Gesetzeslage
die
gemeindliche
Bodenwertzuwachssteuer
von
der
Verkäuferseite
zu
bezahlen
ist,
in
den
meisten
Immobilienkaufverträgen
diese
allerdings
auf
die
Käuferseite
übertragen
wird.
Daher
sollte
bei
der
jeweiligen
Gemeinde
bezogen
auf
das
konkrete
Grundstück
der
zu
zahlenden
Bodenwertzuwachssteuerbetrag
vorab
erfragt
werden.
5.
Wenn
die
Verkäuferseite
eine
anteilige
"Schwarzgeldzahlung"
des
Kaufpreises
verlangt
Diese
in
Mallorca
seit
langem
praktizierte
Steuerhinterziehung
wird
auch
von
dem
Käufer
gerne
mitpraktiziert,
weil
sich
auf
diese
Weise
mittels
des
"schwarzen"
Kaufpreisteiles
elegant
die
im
jeweiligen
Herkunftsland
nicht
versteuerten
Geldbeträge
investieren
lassen.
Zur
Rechtfertigung
lässt
sich
des
weiteren
vorbringen,
dass
auf
diese
Art
und
Weise
die
in
andern
Ländern
existierende
legale
steuerliche
Privilegierung
von
Immobilienvermögen
in
Spanien
schlichtweg
so
auch
erreichen
lässt.
Dem
weitsichtigen
Käufer
muss
jedoch
von
Anwaltsseite,
nicht
nur
unter
dem
Gesichtspunkt
der
Gesetzestreue,
regelmässig
von
dieser
Unterverbriefung
abgeraten
werden.
Das
dicke
Ende
kommt
nämlich
für
den
"schlauen"
Käufer
zum
Zeitpunkt
des
Weiterverkaufes.
Dann
nämlich
versteuert
er
häufig
den
"schwarzen"
Kaufpreisanteil
als
vermeintlichen
Mehrerlös
gegenüber
dem
Kaufpreis
bei
seiner
Einkommensteuer,
obgleich
ein
derartiger
Mehrerlös
gar
nicht
erzielt
wurde
und
dann
mit
einem
wesentlichen
höheren
Einkommensteuersatz
verglichen
mit
den
"eingesparten"
7
%
an
Grunderwerbssteuer.
6.
Risiken
der
Spontanentscheidung:
Verliebt
sein
in
eine
Immobilie
kann
gefährlich
werden
Bei
Spontanentscheidungen
für
ein
Kaufobjekt
wird
oft
von
dem
entsprechenden
Vergleichspreis
in
anderen
Ländern
ausgegangen
und
es
unterlassen,
vorherige
Preisvergleiche
anzustellen.
Weiterhin
geht
man
zu
den
kurzfristigen
Entscheidungen
ohne
Vertrags-
und
Baurechtscheck
erhebliche
Risiken
ein.
7.
Art
und
Umfang
der
Bebaubarkeit
als
spezifisches
Risiko
auf
Mallorca
Überraschend
und
risikovoll
zugleich
ist
die
Tatsache
der
schrittweisen,
manchmal
geradezu
überfallartigen
Reduzierung
der
Bebaubarkeit
auf
den
Balearen.
Moratorien,
also
vorläufige
Baustopps,
Heraufsetzung
der
Mindestgrundstücksgrösse
für
die
Bebauung
im
ländlichen
Bereich
und
das
Fehlen
von
rechtsverbindlichen
Bauvorbescheiden
sind
hier
nur
einige
von
vielen
einschlägigen
Stichworten.
8.
Wer
ist
denn
überhaupt
der
rechtmässige
Voreigentümer
?
Hier
ist
man
als
Ausländer
geneigt,
schlichtweg
ins
Grundbuch
zu
schauen,
um
diese
Frage
zu
beantworten.
Angesichts
der
Möglichkeit
der
Grundstücksübertragung
per
Privatvertrag,
in
der
Vergangenheit
im
ländlichen
Bereich
häufig
praktiziert,
kann
diese
Suche
nach
den
rechtmässigen
Voreigentümer
auf
den
Balearen
monatelange
oder
jahrelange
Recherchen
erfordern.
Oftmals
unklar
blieb
in
der
Vergangenheit
auch
die
tatsächliche
Lage
des
im
Grundbuch
eingetragenen
Grundstückes
und
es
wurden
langwierige
Recherchen
beim
Vermessungsamt
notwendig;
für
viele
Nicht-Spanier
nur
schwerlich
nachvollziehbar.
Der
Grund
lag
darin,
dass
Grundbuchämter
und
Vermessungsämter
in
der
Vergangenheit
unabhängig
voneinander
agierten
und
erst
in
der
Aktualität
die
gleiche
Grundstücksbezeichnung
führen.
9.
Ein
Rechtsberatungsgesetz
gibt
es
in
Spanien
nicht.
Speziell
für
Deutsche
ungewöhnlich
ist
die
Tatsache,
dass
in
Spanien
auch
Gestorien,
Immobilienmakler
und
sonstige
Vermittler
rechtsberatend
tätig
werden
können,
während
dies
in
Deutschland
den
Anwälten
vorbehalten
ist.
Über
eine
Haftpflichtversicherung
für
den
Fall
einer
schadensträchtigen
Falschberatung
verfügen
die
nicht-anwaltlichen
Berater
allerdings
praktisch
nie.
10.
Nichtresidenten
werden
beim
Grundstücksverkauf
europarechtswidrig
zu
hoch
besteuert
Während
der
massgebliche
Einkommensteuersatz
auf
den
Gewinn
beim
Grundstücksweiterverkauf
beim
Residenten
in
Spanien
bei
20
%
liegt,
hat
der
Nichtresident
hierfür
einen
Steuersatz
von
35
%
zu
bezahlen.
Diese
europarechtswidrige
Rechtspraxis
in
Spanien
wird
allerdings
dauerhaft
keinen
Bestand
haben
können,
da
eine
unterschiedliche
Pauschalsatzbesteuerung
von
Residenten
und
Nichtresidenten
innerhalb
der
Europäischen
Gemeinschaft
rechtlich
nicht
zulässig
ist.
11.
Die
Erbschaftssteuerüberraschung
bei
der
Vermögensnachfolge
Wer
in
Spanien
eine
Immobilie
erwirbt,
dem
kann
nur
nachhaltig
empfohlen
werden,
vor
diesem
Erwerb
unter
Berücksichtigung
potentieller
erbrechtlicher
Rechtsnachfolger
die
Erbschaftssteuersituation
gleich
prüfen
zu
lassen.
Mangels
grösserer
persönlicher
Freibeträge
bei
der
Erbschaftssteuer
in
Spanien
wird
dies
nämlich
ohne
Vorsorgemassnahmen
in
der
Regel
eine
teure
Angelegenheit.
Dies
liegt
zum
einen
an
den
niedrigen
Erbschaftssteuerfreibeträgen
in
Spanien
und
zum
anderen
an
den
hohen
Steuersätzen
mit
einem
Erbschaftssteuerspitzenbetrag
bis
zu
81,6
%.
12.
Und
die
Kontrollfrage
?
Werde
ich
mich
in
der
neuen
Immobilie
auch
auf
Dauer
wohlfühlen
?
Sonne
und
Strand
sind
zwar
angenehme
Begleitumstände,
füllen
aber
auf
Dauer
nicht
den
Lebensinhalt
aus.
Gleiches
gilt
für
das
Golfspielen.
Regelmässig
ist
das
Sprechen
der
spanischen
Sprache
und
möglichst
auch
das
Beherrschen
der
katalanischen
Sprache
eine
wesentliche
Voraussetzung,
um
sich
dauerhaft
auf
Mallorca
wohlzufühlen.
All
dieses
„Anderssein“
sollte
Sie
aber
nicht
davon
abhalten,
auf
Mallorca
eine
Immobilie
zu
erwerben,
wenn
Sie
sich
dies
wohl
überlegt
haben.
Mit
freundlicher
Genehmigung
von
Günter
Menth,
Rechtsanwalt
(Kanzlei
Copp-Menth,
Würzburg
und
Manacor/Mallorca)
url:
www.copp-menth.de
zurück Wir
wünschen
Ihnen
alles
Gute
und
viel
Erfolg
für
Ihr
Leben
an
der
Costa
Blanca!
|
Das
Thema
der
Woche
"Webcams
der
Costa
Blanca"
Ihr
Urlaub
ist
geplant
und
Sie
möchten
sich
schon
jetzt
ein
wenig
Urlaubsstimmung
nach
Hause
holen?
Kein
Problem,
schauen
Sie
sich
einfach
ein
paar
Livebilder
Ihres
Urlaubsortes
über
die
vielen
Webcams
der
Küstenregion
an.
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